租屋糾紛：如何保障自身權益？

租屋市場中，房東與房客之間時常因權利義務認知不同而產生糾紛。如何避免租屋糾紛，並在發生問題時保護自身權益，是每位租客與房東都應該了解的課題。本篇文章將聚焦於住宅租賃之情形，以幫助租賃雙方了解自身的權利義務。

看房注意事項

看房是承租人具體了解承租物件及屋況的機會，因此承租人應儘量預留時間到現場看屋，親身體驗租屋環境，避免只透過網路資訊、招租廣告或線上看房之方式進行看屋。

看屋時應注意房屋是否有漏水、違建、設備故障、周遭環境、逃生路線、鄰居及社區管理狀況等問題，並應確認房東的所有權狀是否完整，以避免承租有爭議的物件。

然而，近期卻有詐騙集團及不肖業者要求承租人看房前應先給付押金、定金或預約金，從而誘騙承租人給付相關費用，而收費後卻封鎖房客的LINE並拒接電話，從此人間蒸發[1]。

租屋定金：確定要租才交付

看屋後，如果承租人有承租之意願，部分房東或仲介會要求支付定金以保留房源。然而，若承租人尚在猶豫階段，切勿貿然答應給付定金，因為依據民法第248條、第249條，給付定金將產生推定租賃契約成立之效果，而承租人如果事後反悔不租，出租人有權沒入定金。因此，支付訂金時，務必確認自身有承租之意願，並要求出租人或仲介提供定金收據作為憑證。

租賃契約：明訂雙方權利義務

租屋最重要的第一步便是簽訂租賃契約。雖然依據我國民法，租賃契約並非要式契約，只要雙方當事人意思表示一致，即可成立租賃契約；然而，書面租賃契約的簽訂，能夠使雙方權利義務關係更為明確，避免事後口說無憑。

由於傳統上常見的租賃契約，多半偏重於房東的權益保障，並隱含許多不利於房客的條款，為了平衡雙方權益保障，主管機關內政部已依據租賃住宅市場發展及管理條例(下稱「租賃條例」)之相關規範，公告住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，嚴格規定住宅租賃定型化契約中應包含租期、押金、租金、修繕責任、終止租約等各項內容，並詳細制定房客與房東的權利與義務。

此外，內政部提供住宅租賃契約書範本[2]，業已整合上述應記載及不得記載事項之內容可作為雙方簽訂租約時的參考，以確保契約內容符合法規並降低爭議風險。下載網址：內政部住宅租賃契約書範本。

押金返還與回復原狀之爭議

根據我國交易慣例，房東通常會要求房客支付押金，以擔保租約之履行。依租賃條例第7條，押金之金額，不得逾二個月之租金總額，且出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。然而，承租人於退租時卻時常發生房東拒絕退還押金的情況。因此，承租人應保留租屋前及租屋點交時的房屋現況照片、繳租紀錄及與出租人之間的往來對話紀錄，以便在發生糾紛時作為證據。

依民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。因此，租賃關係結束時，房客與房東需共同進行租賃物之點交，以確認租賃物的狀況是否需進一步「回復原狀」。有些房東可能藉此要求房客進行全室牆壁粉刷或修復家具、清除使用痕跡等，並向房客請求支付相關維修費用，從而導致押金返還之爭議。為避免此類糾紛，建議房客在起租點交時務必先行確認屋況及出租人提供之各項附屬設備是否均能正常運作，在租賃期間內遇有應修繕之項目，應及時告知出租人處理，並妥善保存招租廣告或屋況照片，以便退租時作為佐證。

值得一提的是，所謂回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即應當斟酌考量租賃物之折舊、自然耗損等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利[3]。

提前終止租約及違約責任

若租賃關係成立後，承租人不適應租屋環境，例如:租屋處噪音頻傳、鄰居滋擾，或因自身疾病、家庭、工作調職等因素而需提前搬離租屋處時，將面臨租約得否提前終止及相關違約責任之問題。

針對租約之提前終止，應區分「法定終止」與「任意終止」兩種情形：

法定終止：指在租賃期間發生法定事由時，租賃之一方得以依法終止租賃契約之情形；但基於契約安定性的考量，法定終止的發動條件往往較為嚴苛，如對於租屋環境較為敏感或因個人因素未來可能提前終止租約者，則建議約定任意終止條款，讓租賃雙方都能提前圓滿終止租約。

一、承租人之法定終止權：租賃期間發生下列情形之一者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償，但應注意承租人應於30日前提前通知出租人。

1.因疾病、意外產生有長期療養之需要(應檢附醫院開立需6個月以上長期療養之診斷證明)。
2.租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。
3.因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。
4.因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。
5.租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵；承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。

二、出租人之法定終止權：租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償，但應注意提前通知承租人之期限:

1.出租人為重新建築而必要收回 (應提前3個月通知，並檢附主管建築機關核發之拆除執照，或得免請領拆除執照之證明文件)。
2.承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付(有收取押金者，應先扣除押金)。
3.承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付(有收取押金者，應先扣除押金)。
4.承租人擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。
5.承租人違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。
6.承租人擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。
7.承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。
8.承租人未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。
9.承租人未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。
10.承租人進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。
任意終止：本於契約自由原則，租賃雙方有權議定租約何時終止的條款。現行租賃住宅契約書範本第13條，係以開放式選項允許租賃雙方自行勾選「得/不得」任意終止租約。如果勾選「得」終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方，否則應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。反之，如果勾選不得任意終止，則除非有法定終止事由方能終止，違約金亦無此限制。
違約金：終止條款對於雙方當事人權益保障至關重要，如終止契約不合法，租賃契約效力將持續至到期日為止，且對於違法終止契約之一方，他方得請求違約金及損害賠償。然而，如果約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。例如，傳統租約常見約定「按月依租金五倍計算違約金」之條款，即曾被許多法院認定為過高而予以酌減[4]。

結語

現行內政部住宅租賃契約範本中，針對任意終止租約提供了「得／不得」提前終止的選項，建議承租人在契約中勾選「得」提前終止，以確保自己可在必要時提前終止租約，避免受限於嚴苛條款無法脫身。在租屋過程中，無論是房東還是房客，都應謹慎處理租賃契約及相關事宜，以降低糾紛風險。簽約前應充分了解條款，並保留相關證據，以便在發生爭議時保障自身權益。透過完善的契約與合法的手段，雙方皆可享有順利的租屋體驗。

參考資料

[1]崔媽媽基金會，看屋前要先付押金？租屋網路詐騙讓你血本無歸，2021年8月27日。

[2]內政部住宅租賃書契約範本，https://www.ey.gov.tw/....../58973c69-07f0-4b88-88a2......。

[3]士林地方法院106年度士簡字第1115 號民事判決參照。

[4]台北地方法院111年度北簡字第 16174 號民事判決參照。